Công văn về việc trả lời phản ánh, kiến nghị của công dân Trần Thị Hòa (lần 2)

Ngày 22/8/2026, UBND xã Đăk Hà nhận được phản ánh, kiến nghị của bà Trần
Thị Hòa trên Hệ thống hỗ trợ xử lý phản ánh, kiến nghị, mã PAKN.20260821.0116,
liên quan đến việc giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính mã số H48.267-260617-0003,
về chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13.
Trước đó, ngày 14/8/2026, UBND xã Đăk Hà đã ban hành Công văn số
3743/UBND-TTPVHCC trả lời phản ánh, kiến nghị của bà. Sau khi nhận được văn
bản trả lời, bà tiếp tục đề nghị làm rõ căn cứ xác định thửa đất nằm ngoài khu dân
cư; việc đưa thửa đất vào Kế hoạch sử dụng đất năm 2025; và cơ chế mở rộng khu
dân cư.
Trên cơ sở nội dung phản ánh, kiến nghị của bà Trần Thị Hòa; Công văn số
214/TTPVHCC-TH ngày 23/8/2026 của Trung tâm Phục vụ hành chính công; và ý
kiến của Phòng Kinh tế tại văn bản trả lời phản ánh, kiến nghị, UBND xã Đăk Hà
thông tin, làm rõ như sau:
1. Về căn cứ xác định thửa đất số 148 nằm ngoài khu dân cư
Luật Đất đai hiện hành không quy định cụ thể khái niệm “khu dân cư” để áp
dụng riêng đối với trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm
2024. Do đó, việc xem xét, xác định một thửa đất có thuộc khu dân cư hay không
cần được đối chiếu với các quy định pháp luật có liên quan, đồng thời căn cứ vào
hiện trạng sử dụng đất, đặc điểm cư trú, điều kiện hạ tầng và các hồ sơ quản lý nhà
nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng tại địa phương.
Theo khoản 4 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, “khu dân cư nông
thôn” là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình, gắn kết với nhau trong sản xuất,
sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định ở
nông thôn, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều
kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 2 Thông tư số 124/2021/TT-BCA ngày 28/12/2021
của Bộ trưởng Bộ Công an xác định “khu dân cư” là nơi người dân, hộ gia đình cư trú
tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, là tên gọi chung của thôn, làng, bản,
ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố, khu phố và đơn vị dân cư tương đương.
2
Đối với hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất số 148, tờ
bản đồ số 13, qua rà soát, đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, kết quả kiểm kê đất
đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố và tình hình sử dụng đất
thực tế tại khu vực, xác định vị trí thửa đất thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp ổn
định, chuyên canh cây cà phê; khu vực này không có dân cư cư trú tập trung, chưa
hình thành khu dân cư và chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng
bộ phục vụ đời sống dân cư.
Do đó, trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ và kết quả rà soát hiện có, chưa đủ cơ sở
xác định thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13 là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư
để áp dụng trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024.
Việc xác định nêu trên nhằm làm rõ điều kiện áp dụng quy định tại khoản 5
Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 đối với hồ sơ cụ thể, không làm thay đổi mục
đích sử dụng đất hiện tại của thửa đất và không thay thế việc xác định chỉ tiêu,
chức năng sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có
liên quan.
2. Về việc thửa đất số 148 được đưa vào Kế hoạch sử dụng đất năm 2025
Phòng Kinh tế đã rà soát Kế hoạch sử dụng đất năm 2025 huyện Đăk Hà được
phê duyệt tại Quyết định số 239/QĐ-UBND ngày 17/4/2025 của UBND tỉnh Kon Tum.
Kết quả rà soát xác định thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13 không được xác định
diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép cơ
quan có thẩm quyền trong Kế hoạch sử dụng đất năm 2025 huyện Đăk Hà.
Vì vậy, việc xác định một khu vực có định hướng sử dụng đất ở theo quy
hoạch cần được phân biệt với việc xác định diện tích đất cụ thể cần chuyển mục
đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Việc có định hướng sử dụng
đất ở theo quy hoạch không đồng nghĩa với việc thửa đất đương nhiên được
chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
3. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất và cơ chế mở rộng khu dân cư
Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được xem xét
trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều
kiện có liên quan. Đối với trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của khoản 5 Điều
116 Luật Đất đai năm 2024, việc xem xét chuyển mục đích sử dụng đất phải thực
hiện theo đúng điều kiện, căn cứ và thẩm quyền được pháp luật quy định.
Theo khoản 4 Điều 195 Luật Đất đai năm 2024: “Nhà nước có chính sách tạo
điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong
những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp”.
Quy định trên thể hiện định hướng quản lý, sử dụng đất theo hướng ưu tiên
tận dụng quỹ đất trong các khu dân cư hiện hữu, hạn chế việc tự phát hình thành
hoặc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp. Vì vậy, trường hợp có nhu cầu
hình thành hoặc mở rộng khu dân cư phải được xem xét trong quá trình lập, điều
chỉnh quy hoạch có liên quan, trên cơ sở đánh giá nhu cầu dân cư, khả năng đáp
3
ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện cảnh quan, môi trường
và sự phù hợp với các quy hoạch có liên quan; việc thực hiện phải được cơ quan có
thẩm quyền xem xét, phê duyệt theo quy định.
Hiện nay, UBND xã Đăk Hà đang triển khai lập Quy hoạch chung đô thị mới
Đăk Hà theo Quyết định số 374/QĐ-UBND ngày 02/6/2026 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi; đồng thời rà soát các quy hoạch đô thị, nông thôn hiện có để kế thừa,
điều chỉnh, bổ sung theo quy định và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Do đó, đối với khu vực thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13, trường hợp trong quá
trình lập, điều chỉnh quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền xác định khu vực có nhu
cầu phát triển đất ở, khu dân cư và bảo đảm các điều kiện theo quy định thì việc quản
lý, sử dụng đất và xem xét chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định pháp luật tại thời điểm giải quyết.
UBND xã Đăk Hà ghi nhận nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất và sẽ
tiếp tục rà soát, quản lý, tham mưu thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và quy định pháp luật hiện hành; không tự ý mở rộng khu dân cư hoặc
chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định.
4. Kết quả trả lời phản ánh, kiến nghị
Trên cơ sở rà soát hồ sơ, quy định pháp luật có liên quan và ý kiến của cơ quan
chuyên môn, UBND xã Đăk Hà thông tin để bà Trần Thị Hòa được biết như sau:
4.1. Về việc xác định thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13 thuộc khu dân cư
Theo kết quả rà soát của Phòng Kinh tế, thửa đất số 148, tờ bản đồ số 13 hiện
thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp ổn định, chuyên canh cây cà phê, không có
dân cư cư trú tập trung và chưa hình thành khu dân cư.
Do đó, tại thời điểm rà soát, thửa đất số 148 chưa được xác định là đất nông
nghiệp trong khu dân cư để áp dụng trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116
Luật Đất đai năm 2024.
4.2. Về kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
Qua rà soát hồ sơ Kế hoạch sử dụng đất năm 2025 huyện Đăk Hà, thửa đất số
148 không thuộc diện tích đất được xác định để thực hiện chuyển mục đích sử
dụng đối với loại đất phải xin phép theo kế hoạch đã được phê duyệt.
Vì vậy, việc thửa đất không được xác định trong kế hoạch nêu trên là một
trong những căn cứ để xem xét, đánh giá điều kiện thực hiện chuyển mục đích sử
dụng đất tại thời điểm tương ứng; không phải là căn cứ duy nhất để xác định quyền
hoặc nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất.
4.3. Về việc quy hoạch, định hướng sử dụng đất ở
Việc một khu vực hoặc vị trí được định hướng quy hoạch sử dụng vào mục
đích đất ở không đồng nghĩa với việc thửa đất tại vị trí đó đương nhiên đủ điều
kiện hoặc đương nhiên được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
4
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được xem xét trên cơ sở loại đất hiện
trạng, vị trí thửa đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện, trình tự,
thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan tại thời điểm
giải quyết hồ sơ.
4.4. Về việc hình thành, mở rộng khu dân cư
Việc hình thành hoặc mở rộng khu dân cư không được thực hiện tự phát trên
đất nông nghiệp mà phải được xem xét trong quá trình lập, điều chỉnh và tổ chức
thực hiện quy hoạch theo quy định; đồng thời phải bảo đảm sự phù hợp với quy
hoạch cấp trên, nhu cầu phát triển dân cư, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, cảnh quan, môi trường và các điều kiện có liên quan.
Hiện nay, UBND xã Đăk Hà đang triển khai lập Quy hoạch chung đô thị mới
Đăk Hà theo Quyết định số 374/QĐ-UBND ngày 02/6/2026 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi và rà soát các quy hoạch có liên quan trên địa bàn. Trong quá trình
lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, nhu cầu phát triển đất ở và khu dân cư sẽ được
xem xét theo quy định, phù hợp với định hướng phát triển của địa phương và khả
năng đáp ứng về hạ tầng.
Như vậy, tại thời điểm rà soát, chưa có cơ sở để xác định thửa đất số 148, tờ
bản đồ số 13 thuộc đất nông nghiệp trong khu dân cư để áp dụng khoản 5 Điều 116
Luật Đất đai năm 2024; đồng thời chưa có cơ sở để khẳng định thửa đất đương
nhiên được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc các quy định có liên quan
được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, xác định khác trong thời gian tới và thửa đất
đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định thì việc xem xét chuyển mục đích sử
dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật tại thời điểm giải quyết hồ sơ.
UBND xã Đăk Hà thông tin để Trung tâm Phục vụ Hành chính công tỉnh
Quảng Ngãi và bà Trần Thị Hòa được biết./.